再建築不可物件とは?売却が難しい理由や売却価格相場などの基礎知識を解説!

こちらのサイトは、再建築への許可が下りない不動産とは何を意味するものなのか、売却が難しい理由や価格相場などについて基礎知識を解説しています。
建築許可が下りない不動産は、建物を解体してしまうと住宅での利用ができなくなるいわゆる再建築不可物件になるのですが、セットバックが可能な場合には建築の可能性がありますし、隣地を買い取ることで建築を可能にするなどいくつかの方法で新しい家を建てることができるわけです。

再建築不可物件とは?売却が難しい理由や売却価格相場などの基礎知識を解説!

そもそも再建築不可物件がなぜ発生するのか、売買を行う上で基礎知識として押さえておきたい部分です。
建築基準法が施行される以前に建築された家の中には、再建築不可物件になっている不動産が多いようです。
建築基準法は、家を建てるための基本的なルールに基づいた法律で、敷地に隣接する道路は幅が4mで、道路の中心から2m、しかも敷地に隣接する範囲が2mなど接道義務と呼ぶものを満たしていることが基本になっていて、これを満たしていないものなどが再建築不可物件に相当します。

再建築不可物件とは?具体的な条件を押さえておこう!

再建築不可物件は、建築関連の法律や条例の規定に違反するなどの理由により、建築確認が必要となる建物の新築・増築ができない物件を指します。
該当する不動産の多くは建設された当時の法律や条例の規定では問題がなかったが、その後の法改正で再建築不可となってしまった築年数が経過した古い物件です。
再建築不可物件とみなされるための主な条件は、土地が道路と接していないこと、土地と接している道が建築基準法の道路に該当していないこと、敷地と接する道の間口が2メートル未満であること、路地部分がある土地で道路と接している部分の幅員が基準を満たしていないことで、どれか1つでもあてはまるものがあれば再建築不可物件となります。
路地部分がある土地は、路地の長さが20メートル以下であれば、建築基準法上の道路に接している部分の幅員が2メートル未満だと再建築できず、路地の長さが20メートル超だと幅員が3メートルに達していなければ再建築不可です。

再建築不可物件の売却が難しい理由とは?

再建築不可物件の売却は、一般の物件と比較すると困難です。
難しい理由ですが、再建築不可物件ということは、原則的にはその住宅にそのまま住み続けることを前提に受け入れられる人しか買う理由がありません。
もう古い建物だから取り壊して新しく建て替えようということはできないのです。
この条件でOKという人だけになるのですから、それだけ買い手の数が少なくなってしまうのは言うまでもありません。
このほかにも難しい理由はあって、それはお金の問題です。
一般的に不動産を購入する場合、現金一括ということはレアケースで金融機関で住宅ローンを組むことが普通となります。
ところが再建築不可物件は担保価値が低く、基本的にどのような金融機関も住宅ローンの融資はしてくれません。
つまり自分自身の貯蓄によって現金一括でその価格を用意できる人しか対象にはならないということです。
この点から見てもなかなか買い手が見つからないことは納得できるでしょう。

再建築不可物件の売却価格の相場はどれくらい?

再建築不可物件を売却するときの価格相場はどれくらいなのでしょうか。
そもそも再建築不可物件とは、幅のある道路に面していないとか面している部分の長さが極端に短いなどの理由により、既存の建物はそのままでも構わないけれども立て直しはできないとされている物件のことです。
奥まった路地の先にあって周囲を他人の土地に囲まれているような住宅を想像してもらえばほぼ間違ってはいません。
この場合、大事になってくるのは既存の建物自体にどれくらいの価値があるかというか、購入した人が果たしてそのまま住み続けられそうかがポイントになります。
とくに基本的には築年数の経過した木造物件が多いと考えられますので、この点は無視できません。
あくまで平均的なところでしか言いようがありませんが、周辺地域の似たような不動産と比較すれば、3割程度は安いことが普通です。
確かに安いが、意外とまともな値段がつくのではないかと逆に驚いた人もいるかもしれません。

再建築不可物件を売却するなら仲介よりも買取がおすすめ!

再建築不可物件を売却する場合には、買取を行ってくれる不動産会社を探すのが良い方法です。
不動産を売却する場合には一般的には仲介の方式で買い手を探すと言う方法が行われますが、再建築不可物件は一般的には利用価値がないとされていることが多いため、なかなか買い手が見つからないと言うことが少なくありません。
長期間維持していると固定資産税や維持費等が発生することになり、売ることを決めてもさらにこれらの費用がかかることから無駄が多くなってしまうことになります。
一般的に仲介を利用する目的はより高値で売ることを期待する場合が多いのですが、再建築不可物件は評価額も下落することが多いため、仲介を選んでも高値で売れると言う事はほとんどありません。
しかし再建築不可物件の取り扱いが得意な業者では、様々な効果的な処分のノウハウを持っており、高値買取をするところも多くすぐに処分することができるため、無駄な費用をかけずに済むと言うメリットがあります。

再建築不可物件に関する情報サイト
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